Mercato immobiliare europeo, le previsioni su prezzi e mutui di S&P — idealista/news #finsubitoagevolazioni

S&P ha rivisto al rialzo le proprie previsioni sui prezzi delle abitazioni europee per il 2024, grazie alla resilienza delle quotazioni 2023 che è stata superiore alle previsioni. Secondo l’agenzia di rating, la ripresa dei prestiti immobiliari più rapida del previsto è dovuta principalmente al forte mercato del lavoro europeo. Nonostante poi i mercati immobiliari nella maggior parte dei Paesi europei abbiano toccato i minimi, S&P continua a prevedere un moderato aumento dei prezzi nominali delle abitazioni nel periodo 2024-2027. Dopo il taglio dei tassi Bce infatti, fattori strutturali continueranno a guidare la domanda di abitazioni, mentre l’allentamento dei vincoli sull’offerta impedirà aumenti dei prezzi troppo bruschi.

Previsioni dei prezzi immobiliari in Italia e Ue

Irlanda, Spagna e Portogallo vedranno i maggiori aumenti nei prezzi nel 2024, mentre per quanto riguarda l’Italia, sarà il Paese che sperimenterà il maggior calo, con un -3,7 per cento a cui seguirà un ulteriore calo dell’1,5 per cento nel 2025. A seguire la Francia, con un -2,5 per cento, e la Germania con un -0.3 per cento che si aggiunge al -7,1 per cento del 2023 e al -3.6 per cento del 2022, per una inversione di tendenza che avverrà solo nel 2025.

La dinamica dei prezzi delle abitazioni è disomogenea tra i Paesi europei. Queste differenze sono basate su diversi fattori di domanda e offerta quali:

• Finanziamento ipotecario, con i mutui a tasso variabile più sensibili alle condizioni di finanziamento rispetto ai mutui a tasso fisso;
• Stock di abitazioni e qualità delle abitazioni;
• Costi di costruzione, demografia, mercato del lavoro, sussidi pubblici per la casa e sopravvalutazioni durante la pandemia di COVID-19;
• Tipologie di abitazioni disponibili e richieste.

Dinamica delle nuove costruzioni

In particolare, le nuove costruzioni continuano a vendere a prezzi più alti, mentre i prezzi delle case esistenti continuano a diminuire. Standard più rigidi di isolamento termico e il forte aumento dei costi di costruzione dovuto ai costi elevati dei materiali e del lavoro contribuiscono a questa dicotomia. Eccezioni notevoli a fine 2023 includevano Germania e Italia, dove i prezzi delle case nuove ed esistenti sono in calo, e Paesi Bassi e Portogallo, dove i prezzi delle case nuove ed esistenti stanno aumentando. L’attività edilizia aumenta in Irlanda, mentre diminuisce in Germania, ma non ancora in Francia e Italia. Allo stesso modo, il ritmo di contrazione delle emissioni di permessi di costruzione nel primo trimestre del 2024 si è più che dimezzato all’11% nell’area dell’euro (dal 24% nello stesso periodo del 2023) e al 21% in Svezia (dal 58% nel terzo trimestre del 2023).

Andamento dei mutui e previsioni sui tassi Bce

La correzione dei prezzi delle abitazioni in Europa, secondo l’analisi,  terminerà prima del previsto. Dopo una contrazione durata 18 mesi, la crescita dei nuovi mutui ipotecari è tornata positiva nell’area dell’euro, nel Regno Unito e in Svezia. La ripresa dei mutui coincide con il ciclo dei tassi di interesse. Questo significa che l’effetto massimo dei tassi più alti sulla domanda di prestiti si è materializzato 12-18 mesi dopo il primo aumento dei tassi, a causa del forte mercato del lavoro europeo e la ripresa dei redditi familiari contribuiscano alla ripresa della domanda di mutui ipotecari più rapida del previsto.

Salvo nuovi shock, la crescita economica probabilmente continuerà a rafforzarsi fino al 2025. Gli analisti si aspettano dunque che gli investimenti immobiliari riprendano dal 2025, quando i tassi di interesse saranno ulteriormente diminuiti. Alla luce della diminuita produttività, i costi del lavoro – che sono diventati il principale motore dell’inflazione – potrebbero ridurre la disponibilità dei datori di lavoro ad assumere nuovi lavoratori e persino portare a licenziamenti. È importante notare a questo proposito che i tassi di occupazione influenzano gli investimenti immobiliari e i prestiti non performanti. Per ora, tuttavia, il mercato del lavoro europeo si sta solo raffreddando, ma non sta crollando. La crescita salariale sta rallentando e i tassi di disoccupazione in tutta Europa rimangono vicini ai livelli minimi storici.

il ciclo di taglio dei tassi sarà moderato e graduale, considerando che si prevede che la crescita del PIL e l’inflazione torneranno ai loro rispettivi obiettivi solo entro giugno 2025. Si prevedono altri due tagli dei tassi da parte della BCE quest’anno e altri tre nel 2025. In confronto, ci si aspettano tre tagli dei tassi da parte della BoE quest’anno e altri cinque nel 2025. Il tasso di deposito della BCE e il tasso base della BoE potrebbero toccare il minimo rispettivamente al 2,5% e al 3,0%.

Evoluzione della domanda e dell’offerta di case in Ue

Alla luce di un previsto moderato rimbalzo dei prezzi delle abitazioni, con aumento dei salari reali e tassi ipotecari che probabilmente continueranno a scendere man mano che le banche centrali riducono i tassi, restando però più alti in termini reali rispetto a prima della pandemia, ci vorrà del tempo affinché il legame tra i prezzi delle case e il reddito delle famiglie si normalizzi, dopo il doppio shock della pandemia e della crisi energetica. Soprattutto considerando la prospettiva di una crescita occupazionale più lenta. Questi fattori si tradurranno in una domanda di acquisto di case contenuta, sebbene in miglioramento, in tutta Europa nei prossimi 12 mesi.

Ciò detto, è in aumento la quota di famiglie che vivono in proprietà sovraffollate nell’ultimo decennio. Inoltre, regolamenti edilizi termici sempre più severi continueranno a spostare la domanda dalle case esistenti a quelle nuove. Tutto ciò suggerisce che la domanda di abitazioni aumenterà moderatamente.

Dal lato dell’offerta, i costi di costruzione sono diminuiti significativamente rispetto al picco raggiunto nel 2022, ma rimangono più alti rispetto a prima della pandemia, principalmente a causa della carenza di personale. Ci si aspetta quindi che la combinazione di questi fattori di domanda e offerta porterà a un moderato rimbalzo dei prezzi.