Quali opzioni per cedere il 50% di casa all’ex convivente? #finsubitoagevolazioni

E’ terminato il rapporto con il mio convivente. Abbiamo acquistato un appartamento al 50% con i benefici fiscali prima casa e vorrei cedergliela e poi acquistare nuova prima casa. Quali possiibilità ho? Ed il mutuo cointestato che fine fa?

Occorre subito sottolineare che se lei intende acquistare un’altra casa di abitazione usufruendo dei benefici fiscali prima casa, deve prima cedere la proprietà della quota della casa acquistata nel 2022 (altrimenti non potrebbe fruire dei benefici prima casa per l’acquisto di un’altra casa di abitazione).

Ed allo stesso tempo, però, se vende la quota di proprietà della casa acquistata nel 2022 prima di cinque anni dal suo acquisto (cioè prima del 2027), per non perdere i benefici fiscali prima casa di cui ha usufruito nell’acquistarla, deve poi acquistare un’altra casa da adibire a sua residenza entro un anno dalla cessione della casa acquistata nel 2022.

Per spiegarmi meglio: se lei vende la sua quota di proprietà della casa acquistata nel 2022 prima del 2027 (cioè i cinque anni dall’acquisto stabiliti dalla legge), per non perdere i benefici fiscali ottenuti quando l’ha acquistata, è obbligata ad acquistare una nuova casa (da adibire a prima casa, cioè da adibire a sua residenza) entro un anno dalla cessione della casa precedente (entro un anno deve cioè essere stipulato il rogito notarile di acquisto della nuova prima casa).

Pertanto, tenuto conto di quanto lei riferisce nel testo del quesito, le soluzioni possibili sono due:

vendere oppure donare al suo ex compagno la quota del 50% dell’immobile acquistato nel 2022 (e poi, per non perdere il bonus fiscale prima casa ottenuto sull’immobile acquistato nel 2022, acquistare altra casa entro un anno dalla vendita o dalla donazione del suo 50%).

Non è possibile in nessun caso evitare di recarsi da un notaio per la stipula della vendita o della donazione.

La differenza sostanziale tra vendita e donazione è chiaramente che nella donazione il suo ex compagno riceverebbe da lei gratuitamente la quota del 50% che attualmente lei possiede (nella vendita, invece, il suo ex compagno dovrebbe pagarle il prezzo concordato per l’acquisto).

In tutti e due i casi (vendita o donazione) l’acquirente (cioè il suo ex compagno) dovrà, salvo diverso accordo tra di voi, accollarsi le spese per l’onorario del notaio.

In tutti e due i casi (vendita o donazione), l’acquirente (cioè il suo ex compagno) è obbligato al versamento delle imposte stabilite dalla legge.

Poiché per il suo ex compagno si tratterebbe di acquistare ulteriori quote dello stesso immobile già acquistato pro quota con i benefici fiscali prima casa nel 2022, se sussistono tutti gli altri requisiti di legge, egli potrà ugualmente fruire delle agevolazioni prima casa per l’acquisto dell’ulteriore 50% (sia che lo faccia a seguito di vendita, sia che lo faccia a seguito di donazione così come hanno precisato le Circolari dell’Agenzia delle Entrate n. 38/e del 2005 par. 2.3 e n. 44/e del 2001).

Le imposte che quindi il suo ex compagno dovrà corrispondere sull’acquisto del 50% attualmente di sua proprietà saranno:

• in caso di donazione: le imposte ipotecarie e catastali agevolate (200 euro per ciascuna di esse) e l’imposta di donazione all’8% (oltre all’onorario notarile il quale ultimo, salvo diverso accordo, tocca normalmente all’acquirente corrispondere);
• in caso di vendita: l’imposta di registro con aliquota agevolata al 2% ed imposta ipotecaria e catastale nella misura di euro 50 ciascuna (oltre all’onorario notarile il quale ultimo, salvo diverso accordo, tocca normalmente all’acquirente corrispondere).

Per quanto concerne infine le rate di mutuo, nei confronti della banca restate sempre obbligati entrambi al pagamento secondo quelle che sono le clausole contenute nel contratto di mutuo (che òa invito a visionare per verifica).

Nel rapporto, invece, tra lei ed il suo compagno è chiaro che valgono gli accordi che tra voi sono intercorsi e siccome c’è in discussione la vendita o la donazione del suo 50% dell’immobile le suggerisco di inserire la questione delle rate del mutuo nel complessivo accordo che dovrete siglare per scegliere se vendere o donare il suo 50% al suo ex compagno.

Potrebbe, ad esempio, per la maggiore equità dello scambio, stabilirsi che il 50% viene donato al suo ex compagno e che, contemporaneamente, egli le versa una determinata cifra a titolo di restituzione delle quote di mutuo già corrisposte tenuto conto che l’immobile sarà poi al 100% di sua proprietà.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte