Edilizia Residenziale Pubblica e pignoramenti immobiliari #finsubitoagevolazioni

Negli anni passati gli appartamenti di edilizia residenziale pubblica sono stati interessati da modifiche normative di rilievo. Ci riferiamo alla Legge 199/2008 ed ai commi da 376 a 379 della Legge 178 del 30 dicembre 2020 (la Finanziaria), che hanno innovato la disciplina dei pignoramenti immobiliari ogni qual volta coinvolgano, appunto, alloggi di edilizia residenziale pubblica.

Sorprendentemente queste disposizioni, pur determinanti, sono poco conosciute e scarsamente applicate.

Di seguito una rapida ricognizione del loro contenuto, premessi brevi cenni sulle diverse tipologia di edilizia residenziale pubblica.

1- Edilizia sovvenzionata
Con il termine di edilizia sovvenzionata si fa riferimento agli alloggi realizzati e gestiti da enti pubblici (ad esempio le Aziende territoriali per l’edilizia residenziale – ATER) con l’obiettivo di fornire abitazioni a cittadini con redditi bassi. Gli alloggi sono finanziati interamente con fondi pubblici e destinati prevalentemente alla locazione, ma possono anche essere concessi in proprietà. I beneficiari devono possedere specifici requisiti (in termini di reddito e composizione familiare) e l’assegnazione avviene in base a graduatorie. Coloro che sono eventualmente divenuti proprietari degli alloggi saranno soggetti a stretti vincoli per la loro rivendita.

2- Edilizia agevolata
L’edilizia agevolata è un altro segmento dell’edilizia residenziale pubblica, composto da alloggi realizzati da soggetti privati (o cooperative) grazie a finanziamenti agevolati (contributi statali o regionali). L’obiettivo è quello di favorire l’accesso alla proprietà per cittadini con determinate condizioni economiche. Gli alloggi possono essere acquistati a prezzi agevolati o locati a canoni ridotti. Anche in questo caso esistono vincoli alla rivendita degli immobili per un periodo di tempo definito, al fine di evitare speculazioni.

3- Edilizia convenzionata
L’edilizia convenzionata si realizza attraverso accordi tra enti pubblici e soggetti privati i quali, in cambio di agevolazioni o finanziamenti pubblici, si impegnano a rispettare determinate condizioni nella realizzazione e gestione degli alloggi. Tali condizioni includono la vendita o locazione degli immobili a prezzi calmierati e il rispetto di requisiti specifici per i beneficiari. Gli alloggi realizzati con questa formula possono essere venduti o affittati, ma sempre nel rispetto dei vincoli stabiliti dalla convenzione.

4- Articolo 1 quater Legge 199/2008

Prima disposizione di sicuro interesse è quella dell’articolo 1 quater Legge 199/2008, a mente della quale: “gli immobili sottoposti a procedura esecutiva immobiliare o concorsuale, con le caratteristiche di quelli facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e comunque non rientranti nelle categorie catastali A/1 e A/2 occupati a titolo di abitazione principale da un mutuatario insolvente, possono essere ceduti in proprietà agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, che li acquistano a valere su risorse proprie e senza nuovi o maggiori oneri a carico della finanza pubblica (…) al fine di favorire la riduzione del disagio abitativo e la riduzione delle passività delle banche. Gli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, provvedono a stipulare contratti di locazione a canone sostenibile con i mutuatari che occupano gli alloggi a titolo di abitazione principale“.

In sostanza gli enti di gestione hanno facoltà di acquistare l’immobile per poi lasciarlo nella disponibilità dell’occupante; stipulando un contratto con canone sostenibile (quindi di favore) ed impedendo, così, che l’aggiudicazione ad opera di terzi possa lasciare l’occupante (ed il suo nucleo familiare) senza una abitazione.

5- Avviso prescritto dai commi 376 e 377 Legge 178/2020

Il comma 376 della Legge 178/2020 introduce l’obbligo, per il creditore che decida di sottoporre a pignoramento uno degli immobili di edilizia pubblica, di notificare preventivamente agli enti competenti l’intenzione di avviare la procedura esecutiva. L’omessa comunicazione è rilevabile anche d’ufficio, cioè dal Giudice senza alcuno stimolo delle parti.

Qualora l’esecuzione sia iniziata senza la predetta comunicazione, il comma 377 chiarisce che il procedimento esecutivo dovrà essere sospeso. Il creditore procedente dovrà quindi eseguire l’avviso e l’ente potrà intervenire per far valere le proprie facoltà (interruzione della procedura esecutiva per intervenuta risoluzione della convenzione edilizia, richiesta di inserimento in perizia avviso divendita e decreto di trasferimento della persistenza dei vincoli alla circolazione del bene, assegnazione dell’immobile all’ente dopo la terza asta).

6- Verifica del contratto di mutuo – comma 378 Legge 178/2020

Il comma 378 stabilisce che, qualora la procedura esecutiva sia avviata da un istituto di credito che ha erogato un mutuo agevolato per la costruzione di un immobile di edilizia residenziale pubblica, il giudice deve verificare che il mutuo rispetti le condizioni previste dall’art. 44 Legge 457/1978 (assenza contributi statali, intervento edilizio inerente le zone PEEP o comunque aree concesse in diritto di superficie, garanzia dello Stato per rimborso del mutuato). Qualora il contratto di finanziamento fosse privo delle predette condizioni, la procedura esecutiva sarebbe improcedibile.