Comprare casa all’asta: tante opportunità, ma attenzione ai rischi #finsubitoagevolazioni

Sotto l’ombrellone in spiaggia o all’interno di un rifugio in montagna. Il periodo vacanziero è spesso il momento in cui si fanno progetti per i mesi a venire, compresa la possibilità di acquistare casa. E con i prezzi che continuano a salire a dispetto della debolezza congiunturale (+1,6% per gli immobili in ottimo stato e +1,4% per quelli in buone condizioni nel primo semestre, segnala Nomisma), acquistare tramite asta può consentire di spuntare prezzi molto interessanti, anche se non vanno sottovalutati alcuni punti di attenzione.

Prezzi di favore

Secondo uno studio realizzato da Reviva (società specializzata nella vivacizzazione delle aste immobiliari), il prezzo medio di aggiudicazione si aggira intorno ai 700 euro, che è poco più di un terzo del valore medio di mercato, che sfiora i 2 mila euro.

La procedura può essere avviata da vari soggetti che devono recuperare somme di denaro dal proprietario dell’immobile (il caso tipico è quello della banca, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo), con le aste senza incanto che negli ultimi anni sono diventate la modalità di svolgimento più gettonata. In questo caso, il tribunale definisce il valore di base e provvede alla pubblicazione dell’asta, con gli interessati che possono presentare offerte fino al 75% del prezzo. Se l’asta va deserta, si procede a nuova pubblicazione a un valore ribassato del 25%. Questo processo può essere ripetuto fino a tre volte, in modo da cercare un acquirente.

Dove informarsi

Il Portale delle Vendite Pubbliche, che fa capo al ministero della Giustizia, è la fonte principale per chiunque voglia partecipare a un’asta immobiliare in Italia. Qui si trovano tutte le informazioni ufficiali, comprese le perizie degli immobili. “Tuttavia molte informazioni di base, come l’identificativo dell’immobile, sono spesso nascoste nei documenti di perizia. Questo può rendere il processo un po’ macchinoso e richiedere tempo per ottenere tutte le informazioni necessarie come l’individuazione dell’esatto immobile all’asta, il suo valore di mercato e l’attuale stato di manutenzione”, avverte Chai Botta, Responsabile Osservatorio Brick (che monitora l’andamento del mercato immobiliare attraverso algoritmi) di Berry.

Ci sono poi numerosi portali gestiti da privati, che in genere presentano le informazioni chiave sono già presenti direttamente sulla pagina web dell’immobile. I due canali possono essere usati assieme: certo, questo comporta un investimento in termini di tempo, ma considerate le grandezze in gioco può valerne la pena.

Valeria Pacella, responsabile delle attività di Vivacizzazione d’asta di Npls Re_Solutions, segnala l’importanza di affidarsi ai siti dei Tribunali di competenza, siti web autorizzati dal Ministero della Giustizia alla pubblicità delle aste giudiziarie, nonché gestori delle vendite telematiche iscritti al relativo registro del Ministero della Giustizia. “Gli annunci, inoltre, possono essere reperiti anche sui più noti portali immobiliari di pubblicità online, da parte di agenzie immobiliari o consulenti non sempre autorizzati dai creditori o dagli organi della procedura: questi offrono filtri di ricerca per località, prezzo e tipologia di immobile, facilitando la selezione delle offerte più interessanti, ma è necessario prestare molta attenzione ai dati pubblicati, non sempre corretti”, precisa.

Individuare l’immobile e partecipare all’asta

Il secondo passaggio riguarda l’identificazione dell’immobile tra le numerose aste presenti sui portali. Alcuni siti privati puntano a semplificare il lavoro di ricerca, curando lo scouting dopo che l’utente ha indicato i parametri ricercati, come superficie e budget da interviste.

“Un grande vantaggio del processo di aste immobiliari in Italia è la possibilità di partecipare telematicamente”, aggiunge Botta. Questo significa che non è più necessario recarsi fisicamente in un luogo per fare un’offerta. “La partecipazione online ha reso il processo molto più accessibile e conveniente per tutti, permettendo di fare offerte comodamente da casa o dall’ufficio, anche se può risultare utile farsi seguire da un esperto durante la pratica, a meno di non avere competenze avanzate in materia”.

I passi da compiere

Prima di avanzare l’offerta sarebbe opportuno farsi un’idea per quanto possibile precisa dell’immobile, a cominciare da una verifica sullo stato di occupazione. Una visita all’immobile, che si effettua su richiesta al professionista indicato dal tribunale nel bando, è sempre utile, anche per farsi un’idea degli eventuali costi di ristrutturazione. Infatti, spesso prima di finire all’asta l’immobile è stato a lungo disabitato o trascurato dal vecchio proprietario e questo spiega – almeno in parte – la base d’asta contenuta rispetto ai valori di mercato.

Dal lato investitore, è bene avere un’idea precisa del budget a disposizione e di avere le carte in regola per ottenere eventualmente un mutuo. È importante anche verificare se ci sono abusi edilizi o problematiche legali che potrebbero pregiudicare la possibilità di ottenere il finanziamento bancario.

Quanto ai liquidi, bisogna disporre del 10% del valore dell’offerta di acquisto da versare come cauzione, visto che la partecipazione all’asta consiste nella consegna di un’offerta irrevocabile in busta chiusa con assegno circolare che indica questo importo.

In caso di esito positivo dell’asta, occorre saldare prezzo e spese entro quattro mesi (se si paga prima della scadenza, si velocizza tutta la procedura). Dopo di che bisogna aspettare l’emissione del decreto di trasferimento e la consegna delle chiavi.

Come avanzare le offerte

Le aste immobiliari possono svolgersi in diverse modalità. “Nel caso delle aste fisiche, che avvengono presso il notaio nominato, le offerte vanno redatte in modalità cartacea e consegnate presso l’indirizzo indicato nell’avviso di vendita. Le offerte al rialzo si fanno pubblicamente, davanti al delegato del Giudice”, spiega Pacella. Mentre, nel caso di aste telematiche la gara si svolgerà su una piattaforma dedicata e vi sono anche le aste miste. Tutte queste modalità possono prevedere gare sincrone o asincrone: nel primo caso l’asta si apre all’orario indicato nell’avviso di vendita e si conclude quando non verranno effettuati più rilanci da parte dei partecipanti, secondo le modalità e le tempistiche indicate nell’avviso. Nel secondo caso, nell’avviso sarà riportata la data di inizio e la data di fine della gara, ovvero l’asta si aprirà nel giorno e all’orario indicato e si concluderà nel giorno indicato, salvo rilanci. “Nell’avviso di vendita è riportato il termine ultimo entro cui depositare l’offerta, l’importo minimo che l’offerta dovrà contenere per essere reputata validata. Nell’avviso sono indicati anche l’importo dei rilanci da effettuare in asta”, aggiunge Pacella. “Nelle aste telematiche, le offerte vengono depositate online tramite una piattaforma dedicata, secondo le modalità indicate nell’avviso di vendita”, conclude.