La guida in edicola lunedì 27 settembre
Per lo Stato e per il Fisco si è giovani fino a 36 anni. Questo è infatti il limite di età per poter accedere alle facilitazioni previste per l’acquisto e il finanziamento della casa nel decreto Sostegni bis (dl 73/2021, convertito nella legge 106/2021). Le nuove norme prevedono l’esenzione da imposte per l’acquisto della prima casa non di lusso se si compra da privati e la possibilità di trasformare in credito fiscale l’Iva se si compra da impresa. Ma l’aspetto più interessante riguarda però i mutui. L’ostacolo maggiore per l’acquisto di una casa infatti spesso è l’impossibilità o quasi di ottenere il mutuo se non si hanno le risorse per versare un sostanzioso anticipo al venditore. Qui l’intervento legislativo è veramente decisivo: per i contribuenti e le abitazioni che rispondono ai requisiti sarà possibile non solo avere un’altra esenzione fiscale, quella dall’imposta sostitutiva (0,25% della somma mutuata) ma anche accedere a una versione potenziata del Fondo di garanzia mutui prima casa gestito da Consap (la concessionaria pubblica dei servizi assicurativi) purché si richieda un finanziamento tra l’80 e il 100% del valore dell’immobile dato in garanzia. Il fondo si fa garante, in caso di inadempienza del mutuatario, dell’80% del debito residuo. Ma perché si è pensato di favorire questi particolari mutui? Lunedì 27 settembre in edicola, gratis con il Corriere della Sera, troverete una comoda guida sui mutui per i giovani, pronta a rispondere a ogni domanda. Nell’attesa, vediamo però di approfondire i punti principali e cosa bisogna sapere a proposito di mutui.
Perché favorire questo tipo di mutui
Il governo ha pensato di favorire questi particolari mutui per una ragione tecnica: i finanziamenti che eccedono l’80% del valore della casa non possono essere concessi se non c’è una garanzia supplementare e sono molto onerosi perché di norma il mutuatario deve stipulare un’assicurazione. Con l’intervento Consap alla polizza si sostituisce lo Stato e la banca può erogare a condizioni migliori. Siccome con tutta evidenza i nuovi provvedimenti, che arrivano in una fase di netta ripresa del mercato della casa, porteranno a un forte interesse per i finanziamenti immobiliari abbiamo pensato di pubblicare un sintetico vademecum sui mutui.
Che cosa è un mutuo
Il termine mutuo di per sé significa prestito. Nella pratica però se al sostantivo non si accompagna un aggettivo si intende un prestito garantito da un’ipoteca e che nella grande maggioranza dei casi è finalizzato all’acquisto di un immobile. I finanziamenti, immobiliari e non, privi di ipoteca sono detti mutui chirografari, o prestiti personali. Il mutuo si definisce fondiario quando ha come garanzia una casa già ultimata. Le banche possono concedere anche aperture di credito con garanzia con lo strumento del conto corrente ipotecario. Il funzionamento è analogo a quello del mutuo ma c’è una differenza fondamentale: con il conto corrente la banca può chiedere in qualsiasi momento al debitore di saldare il debito residuo, con il mutuo invece i tempi di restituzione sono prefissati. Quando nel testo parleremo di mutuo, o, per evitare ripetizioni nella stessa riga, di finanziamento o di prestito senza nessun altro aggettivo, ci riferiremo sempre al mutuo fondiario ipotecario.
L’ipoteca
La banca eroga il mutuo solo se ottiene un’ipoteca, ovvero una garanzia, ufficializzata con atto notarile, di un bene o più beni per un importo che superi il valore della somma concessa; se il debitore non paga l’istituto creditore ha diritto di mettere il bene all’asta secondo le rigide procedure previste dalle norme o, nel raro caso che lo preveda il contratto con una clausola che in termine tecnico si chiama “patto marciano”, di mettere direttamente in vendita il bene. Quando si ricorre all’asta giudiziaria se il ricavato supera le spettanze della banca (non capita spesso) la parte in eccesso viene incassata dal debitore, se il ricavato è insufficiente il mutuatario rimane ancora indebitato per la parte non incassata dalla banca; se si ricorre alla vendita diretta se il ricavato supera il debito quanto avanza va al debitore, se invece non si incassa a sufficienza comunque il debito viene completamente estinto.
I gradi dell’ipoteca
Quando non esiste nessun altro creditore precedente che possa accampare pretese sulle garanzie si parla di ipoteca di primo grado, altrimenti l’ipoteca è declassata al secondo, terzo grado e così via. Un creditore di secondo grado in caso di insolvenza del debitore viene soddisfatto con quanto avanza dalla vendita del bene ipotecato dal creditore di primo grado. Si tratta di una situazione teorica perché si capisce bene che se su una casa c’è già un’ipoteca nessuna banca concederà mai un mutuo. L’ipoteca ha durata ventennale ma ha efficacia solo fin quando c’è un debito, al termine del mutuo la banca deve provvedere alla sua cancellazione.
Ltv
Nei mutui la garanzia tipica è la casa che si intende acquistare. Con Ltv, acronimo inglese che sta per loan to value, si indica il rapporto tra il prestito (loan) e il valore (value) del bene dato in garanzia. Nei mutui fondiari la quota di Ltv massima secondo la legge bancaria italiana è 80. Significa che se si danno garanzie per un valore di 100mila euro il prestito non può superare 80mila euro. Il limite di 80 non è riferito al valore della casa data in ipoteca, ma al valore complessivo delle garanzie: Significa che se si compra una casa che vale 100mila euro e si ha bisogno di 100mila euro bisogna trovare altre garanzie per almeno 25mila euro (un’altra casa, una fideiussione, una garanzia dei genitori, un’assicurazione ad hoc) in modo da arrivare all’80%. Per questo i provvedimenti previsti per gli under 36 dal decreto Sostegni Bis, con lo Stato che si fa garante per una quota significativa del debito per i mutui con Ltv tra 80 e 100, renderanno possibile l’acquisto a una fascia di persone che altrimenti sarebbero tagliate fuori dal mercato.
L’ammortamento
Ammortamento è la parola forse più importante e anche più misteriosa quando si parla di mutui. Si tratta in pratica delle modalità di restituzione del capitale prestato. Nei mutui si pagano rate costituite da una parte di interessi e da una parte di rimborso di capitale. Il calcolo degli interessi è elementare ed è determinato dall’entità della somma ancora dovuta alla banca (esempio: mutuo da 100mila euro, tasso annuo 2,4% equivalente allo 0,2% al mese, interessi dovuti per la prima rata mensile 200 euro, cioè 100.000×0,2%); la quota capitale è determinata dal tasso e dal metodo di ammortamento e qui la faccenda diventa più complessa.
I tre fattori
In un prestito i fattori che entrano in gioco per determinare le rate sono tre: il capitale prestato, gli interessi, il tempo. Per capirci meglio ipotizziamo che un amico ci presti mille euro per un anno, anche in questo caso, per comodità di calcolo, al 2,4%. Noi possiamo stabilire di restituirgli dopo un anno 1.024 euro. Possiamo dargli ogni mese 2 euro e restituirgli alla fine dell’anno i mille euro del debito. Possiamo anche decidere di restituirgli ogni mese un po’ di capitale. Il mese dopo lo 0,2% di interessi non è più da calcolare su tutti i mille euro, ma solo sul debito da restituire ancora.
L’ammortamento “francese”
Quando si parla di mutui però le somme in ballo in genere non sono mille euro, ma l’ordine di grandezza è ben superiore (la media delle erogazioni in Italia si attesta sui 130mila euro ma ad esempio a Milano si sale a 190mila) e si segue il terzo dei metodi che abbiamo indicato, con un ammortamento progressivo del capitale che permetta di abbattere il debito rata dopo rata. Non solo: di norma per i mutui residenziali concessi alle famiglie l’ammortamento adottato è quello francese: la restituzione del capitale avviene ad ogni scadenza (quasi sempre mensile) con quote che crescono di una percentuale prefissata. Quando la percentuale con cui aumenta la quota capitale è uguale al tasso di interesse e quando il tasso di interesse è a sua volta prefissato per tutta la durata il mutuo è tasso fisso e le rate sono uguali dalla prima all’ultima, quando invece il tasso di interesse varia rata per rata a seconda dell’andamento di certi parametri (ne parliamo sotto) il mutuo è a tasso variabile e l’importo della rata può cambiare di mese in mese. In un mutuo ad ammortamento alla francese si pagano all’inizio quote capitali minime e quote interessi massime, a ogni rata cresce la quota capitale e diminuisce la quota interesse.
Un esempio
Vediamo nella pratica che cosa succede, limitandoci in questa fase per comodità a un tasso fisso: ipotizziamo un mutuo al 2,4% per venti anni. Per un prestito da 100mila euro la rata mensile è di 525,04 euro. Alla prima rata si pagano 200 euro di interessi (lo 0,2% mensile su 100mila euro) e si restituiscono 325,04 euro di capitale. Dopo questa rata il debito non è più di 100mila ma di 99.674,96 euro. La rata successiva avrà una quota di interessi pari allo 0,2% del debito residuo, e quindi 199,35 euro mentre la quota capitale sarà aumentata dello 0,2%, salendo a 325,69 euro. Sommando, si ottiene 525,04 euro cioè la stessa rata pagata il mese precedente. Il meccanismo funziona allo stesso modo per tutte le 240 rate del mutuo. L’ultima sarà composta di ben 524,00 euro di capitale e di soli 1,04 euro di interessi, con la somma che comunque dà inesorabilmente 525,04 euro.
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