La proroga per le agevolazioni per i giovani
I giovani che cercano casa avranno più tempo per trovare un mutuo agevolato, grazie a un emendamento del decreto Milleproroghe che sposta la scadenza per le domande relative ai finanziamenti Consap dal 31 marzo al 30 giugno di quest’anno. Si tratta di mutui che coprono dall’80 al 100% del prezzo di acquisto e grazie alla garanzia statale sono offerti a condizioni più favorevoli rispetto a quelle correnti sul mercato. La proroga si accompagna a quella, per tutto il 2023, già definita dalla Legge di Bilancio e che permette, nel rispetto di determinate condizioni, di comprare casa senza pagare imposte. E allora rivediamone le regole.
Il requisito anagrafico
Innanzitutto partendo dal requisito anagrafico: definire le agevolazioni per gli “under 36”, come si fa comunemente, come riservate a chi ha meno di 36 anni, non è del tutto preciso, perché in realtà non bisogna compiere 36 anni nell’anno solare. Ad esempio una persona nata proprio il 31 dicembre 1987 non ha diritto ai bonus perché quest’anno compie 36 anni, anche se l’atto di acquisto e di mutuo vengono stipulati in questi giorni. Secondo paletto per l’agevolazione è che l’Isee familiare del giovane non superi i 40 mila euro; in caso di una coppia acquirente il limite di 40mila euro va riferito alla somma dei redditi di entrambi. Terza condizione: l’acquisto o il mutuo devono riguardare una prima casa: quindi un’abitazione non di lusso (sono di lusso gli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A7 e A8), situata nel comune in cui ci si impegna a fissare la residenza entro 18 mesi (attenzione, non è necessario risiedere nella casa che si acquista, ma nel comune in cui è situata) e che non si posseggano al momento dell’acquisto altre abitazioni, in proprietà esclusiva o in comproprietà , nell’intero territorio nazionale acquisite con imposte agevolate. Quest’ultima regola è però “allentata” dalla possibilità di vendere la vecchia casa entro un anno.
Le facilitazioni
Le facilitazioni all’acquisto consistono, nel caso l’abitazione venga venduta da un privato o da un’impresa non costruttrice, nell’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e di bollo. Se la casa è venduta da un costruttore, c’è sempre esenzione da registro, ipotecaria e catastale e bollo. L’Iva si paga, perché azzerarla richiederebbe l’assenso in sede comunitaria; ma la si annulla di fatto grazie alla trasformazione in credito fiscale utilizzabile:
1) in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione;
2) in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato;
3) in compensazione tramite modello F24, indicando il codice tributo “6928”. Nel caso di acquisto in coppia se uno solo dei due acquirenti ha il requisito anagrafico l’altro acquirente pagherà le imposte per la sua parte con le regole ordinarie. L’Iva viene azzerata per acconti e saldi purché effettuati nel periodo di vigenza dell’agevolazione. L’imposta di registro in misura fissa prevista sugli acconti Iva va comunque pagata. Lo stesso vale, per tutti gli acquisti, sull’imposta fissa dovuta per la registrazione del preliminare di compravendita.
I mutui per i giovani
Per quanto riguarda i mutui, servono i medesimi requisiti anagrafici e reddituali previsti per l’acquisto; il finanziamento massimo agevolabile è di 250mila euro e deve riguardare una casa comprata da meno di un anno. L’agevolazione fiscale consiste nell’esenzione dall’imposta sostitutiva (0,25% sull’importo del mutuo). L’aspetto più interessante però è la possibilità di accedere ai finanziamenti ad alto Ltv (l’acronimo sta per Loan to value e indica il rapporto tra somma prestata e valore dell’ipoteca) dal fondo pubblico gestito da Consap, che si fa garante con la banca che eroga il mutuo dell’80% del debito residuo in caso di insolvenza. I mutui così agevolati devono avere Ltv tra 80 e 100, ma ovviamente la garanzia riduce molto il rischio delle banche, che in condizioni normali di mercato non erogherebbero senza assicurazioni o garanzie di terzi. Il problema è che la legge prevede un limite di tasso entro il quale poche banche vogliono stare. Il costo massimo è determinato con regole piuttosto farraginose: si considera il tasso medio calcolato ai fini del calcolo dell’usura, e lo si può aumentare della differenza, se positiva, tra l’Irs medio a 10 anni (semplificando, l’Irs o Eurirs è il parametro che misura il costo del denaro su periodi da 1 a 50 anni e che viene usato come benchmark dei mutui fissi) calcolato nel trimestre dell’ultima rilevazione antiusura e l’Irs a 10 anni calcolato nel mese precedente l’accensione del mutuo. Traducendo in numeri, oggi il tasso massimo arriverebbe attorno al 4% per i variabili e attorno al 5% per i fissi, ma le offerte sono pochissime, anche se in teoria la domanda di accesso al fondo si può fare in qualsiasi banca. Alle agevolazioni Consap possono aderire anche le famiglie monogenitoriali con figli minori e chi abita in case popolari. Per quanto riguarda il requisito anagrafico, in caso di acquisto in coppia basta che lo abbia uno solo dei due.
Solidarietà per i mutui prima casa
Un altro fondo Consap, questo operante da molti anni, è quello di solidarietà per i mutui prima casa, che consente di sospendere il pagamento delle rate del mutuo per 18 mesi, al verificarsi di situazioni di temporanea difficoltà (malattie, perdita del lavoro e diminuzione del reddito per i lavoratori autonomi). Non ci sono limiti di Isee, il mutuo deve essere inferiore a 250mila euro e acceso da più di un anno. Il Fondo interviene pagando il 50% degli interessi nel periodo di sospensione, ma rimane comunque un’extrema ratio, perché se al termine dei 18 mesi non si è in grado di riprendere a pagare al maturare dei termini partono le procedure previste per la morosità e comunque nel periodo di sospensione l’altra metà degli interessi va pagata o si aggiunge alle rate che si pagheranno alla ripresa. La legge di bilancio 2023 ha finanziato l’attività del fondo per tutto l’anno. Infine, è arrivato lo sconto per tutto il 2023 sull’Iva per chi compra dal costruttore case in classe energetica A e B (in pratica, tutte quelle oggi in vendita in cantiere). Il meccanismo è diverso da quello che abbiamo descritto sopra per l’Iva agli under 36 e la detrazione è assai meno generosa. Si tratta del 50% dell’Iva pagata in saldo o in acconto nel 2023; però la platea è più ampia perché non c’è nessuno dei limiti indicati sopra per i giovani: infatti si applica a tutti gli immobili residenziali, quindi anche seconde case e appartamenti di lusso indipendentemente da età e Isee dell’acquirente. La restituzione da parte del fisco avviene con le regole del bonus ristrutturazione: in 10 rate annuali, solo sull’Irpef e solo nei limiti della capienza fiscale del contribuente.
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