Quali sono i costi della surroga del mutuo? — idealista/news #finsubitoagevolazioni

I dubbi sui costi della surroga del mutuo rappresentano una più che comprensibile costante, fra coloro che stanno cercando condizioni più vantaggiose rispetto a un finanziamento già sottoscritto. Tra le mille domande sulla nuova perizia e sui costi notarili, non sempre per il mutuatario è semplice quale sarà la spesa effettiva di questa operazione.

In realtà, così come previsto dalla legge, la surroga del mutuo non comporta particolari costi per il richiedente, fatta eccezione per la relativa tassa di iscrizione della surroga nei registri immobiliari. Naturalmente, prima di valutare se la portabilità del finanziamento sia un’opzione da prendere in considerazione, è utile cercare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

I costi per la surroga del mutuo

Così come ormai ben noto, attraverso lo strumento della surroga del mutuo il richiedente può trasferire il finanziamento già sottoscritto con un istituto di credito verso un’altra banca, allo scopo di ottenere condizioni migliori. Ma quali sono i costi di questa operazione, quali spese deve sostenere il mutuatario?

Le spese per la surroga: cosa dice la legge

La surroga del mutuo è stata disciplinata in Italia nel 2007, con l’introduzione della Legge 40, che ha convertito il cosiddetto “Decreto Bersani” del 31 gennaio dello stesso anno. Questo intervento normativo, modificato poi con il Decreto Legislativo 141/2010, si è reso anche fondamentale proprio per regolamentare i costi dell’operazione.

Stando a quanto stabilito per legge, infatti, la surroga:

• non prevede alcuna spesa da parte del mutuatario;
• comporta semplicemente la tassa ipotecaria, necessaria per l’iscrizione del mutuo surroga all’interno dei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Si può quindi affermare che, a livello di costi da sostenere da parte del richiedente, questa operazione è decisamente vantaggiosa. L’unico reale limite è rappresentato dall’importo erogato per il mutuo, che non può differire rispetto alla somma concessa con il finanziamento d’origine. In ogni caso, prima di procedere con la stessa richiesta, è utile avvalersi di servizi per trovare la surroga migliore per le proprie esigenze.

I costi della surroga: come funziona con l’atto notarile e la perizia?

Il fatto che al mutuatario venga richiesto unicamente il pagamento della relativa tassa d’iscrizione della surroga nei registri immobiliari, non esclude l’esistenza di costi reali per effettuare la portabilità del finanziamento. Infatti, affinché la surroga possa essere concessa, l’istituto di credito ha bisogno di:

• aprire un’istruttoria sulla pratica, per permettere alla banca di analizzare tutta la documentazione necessaria per comprendere se la portabilità possa essere garantita o meno;
• condurre una perizia sull’immobile, allo scopo di verificare il valore dello stesso, le sue condizioni e la relativa agibilità;
• produrre i relativi atti notarili, affinché la stessa operazione di surroga venga certificata.

Ma chi sostiene questi costi se, come si è visto nel precedente paragrafo, non spettano al richiedente? La risposta è molto semplice: alla banca che offre la portabilità del mutuo. D’altronde, la relativa legge è molto chiara in merito:

“Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

La stessa disciplina si applica anche sui costi della surroga del mutuo INPS, così come dalla portabilità eventualmente offerta da altre casse previdenziali.

La banca può chiedere di sostenere costi per la surroga?

Nonostante la disciplina della surroga sia più che chiara, spesso capita di imbattersi in Rete nelle domande di diversi mutuatari, che affermano di aver ricevuto dalla banca la richiesta di sostenere dei costi per la portabilità del finanziamento. È davvero possibile?

Come si è già visto, la banca non può chiedere al mutuatario di farsi carico dei costi di istruttoria, perizia e per gli atti notarili sul nuovo finanziamento. In realtà, la questione è relativa a una diffusa confusione tra portabilità e sostituzione del mutuo, quest’ultima spesso impropriamente chiamata “surroga” dai clienti degli istituti di credito.

La sostituzione del mutuo prevede che la banca di approdo estingua il finanziamento aperto con la precedente e, contestualmente, apra un nuovo mutuo. È il caso, ad esempio, di chi ha bisogno di un mutuo dalla maggiore liquidità, rispetto a quello già sottoscritto. Con la sostituzione, proprio poiché ci si trova di fronte a un finanziamento sottoscritto ex novo, è più che fisiologico che l’istituto di credito richieda di sostenerne i relativi costi. 

Quando non conviene la surroga del mutuo?

Se ci si sofferma unicamente sui costi dell’operazione, non si può dire che la surroga del mutuo non sia una possibilità particolarmente conveniente per il richiedente. Eppure, quando si opta per la portabilità del finanziamento, sono diversi i fattori da prendere in considerazione. Ad esempio, quando non conviene la surroga del mutuo?

Sebbene ogni caso sia a sé stante, in linea generale la surroga del mutuo non è conveniente:

• se manca poco alla chiusura del mutuo, poiché non si otterrebbero particolari benefici nel scegliere un finanziamento dai tassi d’interesse inferiori;
• se l’andamento dei tassi d’interesse è in crescita e, di conseguenza, si rischia che il finanziamento originario preveda delle condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo che si potrebbe trovare oggi sul mercato.

Infine, è utile sapere che difficilmente le banche concederanno una surroga se l’ammontare del finanziamento richiesto è inferiore ai 50.000 euro.